环球关注:原报道 | 离开了皇城的SKP

2023-04-25 05:45:13 来源:观点地产网

观点网 随着消费需求的升级,传统百货因经营模式、场景打造过于单一与落后等因素,逐渐走向下坡路。


(相关资料图)

据中国百货商业协会统计,2022年,限额以上零售业单位中的超市、便利店、专业店、专卖店零售额比上年分别增长3.0%、3.7%、3.5%、0.2%,而百货店不增反降,减少了9.3%。

过去的一年,包括SM百货天津店、重庆远东百货大都会店、重庆富安百货等宣布闭店、停业,选择减少或退出在这个市场的发展。

相比之下,一直以百货商场自居的SKP却是另一番光景。

据了解,成都SKP于去年12月20日正式开门迎客,最新消息显示,武汉SKP也将于今年年中面世。

在三年疫情与消费信心下降的影响下,华联集团不断跑马圈地,但走出北京的SKP能否保持较高的盈利水平?市场评价又是怎样?

重奢的底气

从北京到西安,再到成都……过去几年,华联SKP明显加快了走出去的步伐。

据了解,SKP是北京华联集团旗下高端百货业务线,第一个项目为北京SKP,坐落于大望路商圈,前身是2007年开业的新光天地。

彼时,这一项目由华联集团与台湾新光三越各持股50%,而后因合作双方的分歧,项目由华联集团独立运营,并正式更名为“SKP”。

有人说,在吉小安的华联商业王国里,SKP像一个神奇的存在,他仅仅依托一个项目,便能问鼎全国“店王”,甚至打败英国百货商场哈罗德百货,跻身世界“顶流”。

也有人说,正是因为这一个项目的效益足够大,过去十多年时间,吉小安始终偏安一隅,固守北京。

不过,从2016年开始,吉小安的思路似乎转变了,华联SKP迈出扩张的第一步。

同年年中,坊间有传闻称,SKP将进驻西安,不过这一消息并未得到华联集团的回应。

直至翌年年初,该公司一条官博才坐实了SKP落地西安的消息。彼时华联集团表示:“我们旗下红标品牌SKP即将进驻古城西安,预计2018年开业。”

消息轰动了大半个商业圈,毕竟这是“店王”SKP第一个外拓项目,选址何地?体量多大?招商情况如何?盈利能力几何?成为市场关注的焦点。

至于消费者们,则更加关注“SKP何时才能来到我的城市”。

数据来源:企业官网、公开报道、观点指数整理

西安仅仅是开始,有了走出去的想法之后,吉小安便迅速物色新项目,于2017年签约了昆明,2019年签约成都。

紧随其后,新冠疫情来袭,正当各家勒紧裤腰带过日子的时候,华联集团反其道而行之,不断加码与抄底,短短三年时间先后签约贵阳、杭州、呼和浩特、武汉、三亚、广州及合肥。

为何在首个项目开业十年之后,才进行扩张?

有分析人士认为,北京项目的成功,才让华联集团有了走出去的想法。

数据显示,2011年北京SKP销售额达到65亿元,成为内地百货单店销售冠军。此后12年,北京SKP坐稳了这一位置。

2020年,北京SKP以177亿元的销售额首次超过英国老牌百货商场哈罗德,问鼎全球“店王”;2022年,销售数据进一步达到239亿元。

数据来源:公开报道、观点指数整理

虽然市场对SKP的数据口径存在质疑,称“SKP的高销售,是加上了汽车展位当中的车辆销售数据得来的”。

不过,此前观点新媒体采访知名商业地产人士时,曾这样回应:“不管是不是加上汽车销售,一个项目一年做到一两百亿,即便去掉20亿,还是跟第二名存在很大的差距。”

或许SKP的数据口径与大多数购物中心存在一定差别,但在市场看来,北京SKP依旧是观察重奢购物中心的首要样本;而北京项目的成功,也让SKP开始探索走出去的路径。

除此之外,国内奢侈品销售市场空间加大,或许才是其加速跑马圈地的根本原因。

一方面,当前中国已经成为全球最大的个人奢侈品消费群体,根据贝恩咨询发布的报告显示,2019年亚洲居民个人奢侈品消费占全球个人奢侈品消费的比重为56%,其中中国居民贡献33%的全球份额。

这得益于中国消费能力的提升,据了解,中国中产以上人群占比由2012年的71%提升到2022年的84%,其中富裕与上层中产占比进一步提升,为奢侈品消费提供了坚实的基础。

数据来源:公开报告、观点指数整理

另一方面,疫情之后,消费回流,中国境内奢侈品销售规模增长。

有报告提到,全球奢侈品市场受疫情影响,消费规模萎缩,但2021年中国境内奢侈品市场延续了2020年高增长趋势,实现近4710亿元,整体规模较2019年近乎翻番。

不过,2022年中国奢侈品市场下滑10%,贝恩咨询表示,2022年下滑仅是暂时受挫,中国奢侈品市场在2023年第一季度结束前将重归正向发展,预计到2025年,中国消费者将成为全球奢侈品市场的主导。

显然,对华联集团而言,国内重奢市场的巨大空间给了扩张的勇气,而北京SKP的成功则是走出去的底气。

扩张的逻辑

当前国内重奢商场的大玩家,基本集中在恒隆集团、九龙仓、太古地产、华润置地与华联集团等港资和央国企之中。

这些头部玩家们,疫情期间的发展思路大多相似,其中,华联SKP于近三年接连签约7家SKP,占总项目数量约六成;过往步子较慢的太古地产也加快了内地投资与布局,接连签约西安、深圳、广州、三亚……

从开业情况来看,疫情这三年,恒隆、太古里、SKP各开业一个商业项目,而华润置地仅在2022年就开出武汉、福州、长沙、海口四家万象城。

显然,面对巨量的空间,以重奢为主要产品的商业地产商们纷纷加快了发展脚步,至于华联集团的扩张,看似突如其来,实则顺势而为。

不过,无论是恒隆广场还是IFS、太古里/太古汇以及万象城,虽然扩张思路类似,但布局情况却大不相同。

其中,恒隆广场先从香港开始,以江浙沪一带成为增量引擎,接着探索成渝地区,带动西南消费市场。

太古地产则着重布局四大一线城市,同时关注成渝、三亚等市场;IFS内地布局则以几个商业发展重点城市为主;万象城的根据地在深圳,华润于该地区布局两个万象城,其后华东、成渝、江浙、华南等地布局相对均匀。

数据来源:企业财报、企业官网、公开报道、观点指数整理

对比之下,SKP的脚步暂时没有延展至上海,从北京出发,首站选择西安,随后落子成都、武汉,此外还布局了杭州等城市。

从第一太平戴维斯发布的数据来看,此类城市商业指数较高,都是消费大城,重奢必争之地,其中成都超越广州位列第四,杭州、武汉、西安等均位列前十。

华联集团选择成都、武汉等城市,显然是从营商环境、消费能力等方面做出的考量。

至于三亚的布局,虽该城市能级较低,但在海南开放型经济发展的推动下,免税购物店作为消费者购物目的地之一正在迅速崛起,三亚已经超越所有二三线及以下城市,成为国内最重要的奢侈品购物城市,而定位重奢的SKP自然不会错过这一区域。

不过,有分析人士告诉观点新媒体,布局这类热点城市,意味着要面临较大的竞争压力,SKP要打造独有特色才能突出重围。

数据来源:第一太平戴维斯、观点指数整理

除此之外,与其他几家重奢玩家不同的是,SKP选择了一部分“小众城市”,比如合肥、贵阳、呼和浩特等。

“SKP布局此类城市,或许看中的是项目的稀缺性。”分析人士表示。

目前,合肥含重奢业态的商场仅合肥银泰中心,奢侈品业态占比为11%,如若SKP成功开业,无疑能够抢占大量的市场。

而贵阳首个奢侈品购物中心荔星中心于去年8月正式开业,同样是一个较新的奢侈品消费市场,SKP的进驻将会形成优势局面。

呼和浩特SKP是华联集团首次进军三线城市,项目计划投资50亿元,建筑面积达到50万平方米,足见SKP对未来的三线城市市场十分看好。

分析人士表示,对奢侈品商场相对空白的城市来说,SKP的入局无疑能够抢占先机,但此类城市对于重奢业态的承载能力如何,消费水平能否支撑SKP发展,同样是考察的重点。

期待的压力

或许吉小安有信心,SKP所到之处,总能打造新的商业核心区。但市场也不免质疑,SKP所选城市及布局逻辑,能否承载吉小安的期待?北京SKP的模式是否具备可复制性?能否继续保持高盈利?

从近期开业的成都SKP来看,情况似乎并不及预期。

“地府广场”、“像奥特莱斯”、“广场舞演练场既视感”……开业不到4个月,社交媒体上对成都SKP的评价并不算高。

整体来看,网友们对成都SKP的评价大多集中在整体外观设计。

其一因项目采用金属、玻璃、灰石等重金属风材质,整体散发出庄严与肃穆质感,叠加下沉式步入式广场的设计,让不少网友感觉项目远远看去像是一个遗址公园。

其二,网友还调侃称,由于项目面积较大,整齐划一的布局及统一的门头设计,没有特别的辨识度,看起来像奥特莱斯,消费者想要找到目标店铺还存在一定难度。

作为华联集团的第三个SKP项目,市场期待值早已拉满,但成都SKP显然还没有再造神话。

至于业绩表现方面,西安作为首家外拓的SKP,短短五年迅速占领区域第二的位置。

数据显示,开业当年,西安SKP实现24亿元销售额,仅次于西安赛格国际购物中心。随后几年,始终保持亚军宝座,且销售迅速与第三名的银泰百货开元钟楼店拉开差距。

数据来源:公开报道、观点指数整理

相比之下,成都SKP压力可谓不小。

其一,在SKP开业之前,成都商业格局主要呈现IFS、太古里、万象城三足鼎立的局面。过去三年,上述三个项目稳居销售额前三。

以2022年的销售数据来看,成都IFS、成都太古里及成都万象城分别实现80亿元、80亿元及54亿元销售额。

数据来源:公开报道、观点指数整理

据成都本地媒体报道,成都SKP在今年1月总销售约5亿元,开局良好。

不过值得注意的是,虽然SKP同样定位重奢,但选址成都高新区,属于老城区与新城区的交接区域。相比之下,成都IFS和成都太古里均选址在繁华的春熙路商圈。

虽然SKP的选址能够一定程度上避免竞争,但高新区毕竟商业氛围不算浓厚,开业促销过后,能否持续保持高增长,仍旧有一定难度。

除此之外,从引入品牌来看,官方披露数据显示,该项目开业时已引入95家首店,其中零售占比79%。而为了与SKP抗衡,成都IFS在2022年引入了45家首店,成都太古里也引入34家首店。

不可否认,在新老商圈以及品牌炬阵的冲击之下,华联集团面临的压力并不小。

此前拿地之初,土地条件当中明确,项目建成运营后6年内销售收入累计不低于300亿元,也就是说,成都SKP未来每年销售业绩平均不能低于50亿。

不过,也有市场人士对成都SKP表示看好,毕竟无论是西安SKP或成都SKP,均采用北京项目的那一套打法。

首先,从消费目的来看,SKP采用的是百货模式,与通常重奢购物中心不同,前者主打“好买”,而购物中心要求“好逛”,显然SKP具有更强的消费目的性。

此外,直营模式和买手制所带来的利润,往往要比一般购物中心出租零售空间要更高一些。

对于走出北京的SKP,市场看法不一,不过相较于深耕十余年的北京项目而言,西安、成都项目只是刚刚起步,未来走势如何,或许还不能盖棺定论。

原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道。

编辑:

最近更新

每日推荐

担保折算率是什么意思?担保折

担保折算率是什么意思;担保折算率一般指抵押物的折算率。担保证券...

自由贸易区是什么意思?自由贸

自由贸易区是什么意思?自由贸易区是指签署自由贸易协定的成员国完...

新闻纸最新价格多少钱一吨?现

新闻纸最新价格多少钱一吨?现今新闻纸市场现状?新闻纸,也称为白...

中国股指期货交割日是什么?中

中国股指期货交割日的定义是什么?期货股指交割日为合约约定的最后...

创业板推出对股市的影响是什么

创业板推出对股市的影响一、短期利空 长期利好创业板的推出将在...

栏目排行