焦点快看：一张图，告诉你楼市发生了什么

2023-06-24 08:06:15 来源:博闻财经

近日，“中指研究院”公布了今年1到5月房企拿地数据。

把房企“新增土地权益金额”做一个排行，取前15名，就得到了下面这张图。它足以告诉我们当前楼市发生了什么变化：

(资料图)

今天前5个月拿地金额最多的5大房企，全部为央企和国企，其中央企占了4家，地方国企1家。

前15名中，非央企、地方国企的开发商只有6家，他们是：万科、滨江集团、龙湖集团、长隆集团、伟星地产和金地集团；央企、地方国企，则占据了前15名中的9个。

拿地最多的15家房企，一共耗资（权益金额）2109亿元。其中非国企、央企的金额只有611亿元，占比下降到了29%，国企、央企占比达到了71%！

我们可以跟2017年全年的情况做一个对比。下图是2017年全年，TOP15开发商拿地的情况：

在前15大房企中，央企、地方国企只有6家，它们是：保利、中海、金茂、招商蛇口、华润、远洋；而民企有9家。这正好跟2023年前5个月的情况相反。

2017年，TOP15房企一共耗资15279亿元拿地，其中6家央企、国企为4996亿元，央企、国企占拿地金额的比重为33%，民企为67%。

从2017年到2023年，短短的6年时间里，中国房地产行业发生了惊人大逆转，央企、地方国企跃升为主导力量，新增拿地金额达到了70%以上，民企则下滑到了30%以内。至少按照TOP15房企来统计，情况是这样。

与此同时，A股和港股中的民营房企退市潮，拉开了帷幕。

5月30日，四川蓝光发布“关于股票终止上市暨摘牌的公告 ”，宣布从6月6日期摘牌。这是今年以来，A股确认的首家退市房企。

早在5月9日蓝光股份就发布公告，由于连续20个交易日收盘价低于1块钱，符合了退市条件，暂停交易、等待判决。

5月30日，上交所的“判决书”下发，蓝光股份未获得“退市整理期”的缓冲，将转移到新三板（全国中小企业股份转让系统）附属的退市板块挂牌转让。

如果你恰好中招了退市房企，那么下列退市公司交易细节将对你有用：

退市公司的交易频率分为三类：不能按时披露年报的公司，每周只能在周五交易1次；净资产为负的公司每周交易三次（周一、三、五）；净资产为正的公司每周交易五次（每个交易日皆可交易）。

跟普通A股交易不同，退市板块每天只有一次集合竞价成交的机会。在交易日的10:30、11:30、14:00揭示一次可能的成交价格，最后一个小时即14:00后每十分钟揭示一次可能的成交价格，最后十分钟即14:50后每分钟揭示一次可能的成交价格，收盘（15:00）时一次性撮合成交。如果没有成交，只能等下次交易的时间。

退市股票交易的每日涨跌幅限制为±5%。

退市后，股权的流通性将大大降低。此外，退市对于房企的信誉来说，堪称灭顶之灾，未来融资的难度将大大增加，卖房子难度也将显著加大。

由于股价连续20个交易日低于1块钱而触发退市的民营房企，有一大把，比如中天金融、嘉凯城、泰禾集团等。有的已经确定20个交易日收盘价低于1块钱，有的即便未来连续每天涨停，也无法避免连续20个交易日低于1块钱。退市，只是早晚的问题。

在香港股市，由于连续18个月停牌而被退市的有新力控股。

新力是在2021年9月停牌的，更多的房企从2022年3月开始停牌。下列房企如果到今年9月仍然无法复牌，则将面临跟新力控股一样的命运：世茂集团、奥园、南海控股、花样年、阳光100、当代置业、天山发展控股等。

这些“内房股”之所以长期停牌，是因为债务重组艰难，无法按期公布业绩报告，公司存在巨大的不确定性。

估计2023年结束的时候，将有30多家在上海、深圳、香港上市的房企遭遇退市的命运，这将是中国房地产行业在资本市场上一次历史性大撤退、大退潮。

面临退市命运的，都是民企。在这份冗长的名单里，我们看不到央企或者地方国企。

为什么民营房企退市概率这么高：一个原因是，民营房企的确比国企、央企更激进，债务率太高，赌政策赌错了方向；另一个原因是，当债务危机到来的时候，民企腾挪的空间更小一些。国企和民企，在融资上的难易程度的确不同。

可以肯定的是：

中国房地产行业已经出现了历史性拐点。这个拐点包括三个核心内容：

第一，产能严重过剩，多数企业必须退出，多余的人员必须分流；

第二，房地产行业将全面国企化；旧改时代的到来会强化这种局面。

第三，高杠杆、高负债、高周转的旧模式终结了，新模式是跟三高分手。

早在2015年，我就预言了即将到来的“房地产行业去产能”。当时我写了一篇“未来10年中国楼市12大趋势”：

其中第11条就是“房地产企业将大量消亡、转型”。

当时正是房地产低迷的时候，结果国家来了一轮去库存，给楼市带来了最后一次回光返照的机会，催生了2016年到2017年的大牛市。

那次大牛市，是房企最后一次“全身而退”的机会，但除了王健林、宋卫平、潘石屹外，其他地产老板大多是“贪婪”压倒了“恐惧”。

如果说2021年是中国房地产的“暴雷之年”，2022年是“救市之年”，那么2023年将成为惨烈的“去产能之年”，部分大房企的“谢幕之年”。

活过2023年的房企，将有机会分享下一个10年的房地产红利。就好比煤炭去产能之后，活下来的企业赚得盆满钵满。

能活下来的，大部分是央企、国企，以及少数之前债务率不高、有“管理竞争力”的民企。

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